快乐十分网投:2018中国房地产卓越100榜

2018中国房地产卓越100榜总榜单100家入榜企业是中国房地产卓越100榜的最重要部分。100家企业的评测指标则由营运、管理、商业模式、品牌、人气指数五大体系构成,总分值100分。

2018中国房地产卓越100榜指标体系构成

2018中国房地产卓越100榜总榜单100家入榜企业是中国房地产卓越100榜的最重要部分。100家企业的评测指标则由营运、管理、商业模式、品牌、人气指数五大体系构成,总分值100分,权重分别为营运指标50%、管理指标15%、商业模式15%,品牌指标10%、人气指数10%,即分别为50分、15分、15分、10分、10分。

营运指标包含销售金额、销售面积、土地储备、总货值四个单项指标;管理指标体系包含团队组织与建设、管理模式、领导力与执行效率三个单项指标;商业模式指标体系包含产品的独特性、革新的生产方式、营销方式与组织、资金运用及融资四个单项指标;品牌指标体系包含品牌熟知度、品牌认可度、社会贡献三个单项指标;人气指数是通过网络、微信人气票选所得。

管理指标包含团队组织与建设、管理模式、领导力与执行效率三个单项指标,各占5%权重,即5分,总构成15分值。

商业模式指标包含产品独特性、革新的生产方式、营销方式与组织、资金运用及融资四个单项指标。其中,产品独特性权重为4%、生产方式权重3%、营销方式与组织权重4%、资金运用及融资权重4%,即分别为4分、3分、4分、4分。

品牌指标包含品牌熟知度、品牌认可度、社会贡献三个单项指标,其中,品牌熟知度权重为3%、品牌认可度权重3%、社会贡献权重4%,即分别为3分、3分、4分。

人气指数包括企业人气热度与影响力,主要是指通过网络、微信票选的方式为卓越企业助力,形成企业的人气指数,所占权重10%,即为10分。

卓越100榜总榜单点评

1、五连冠被中断,碧桂园超越万科首夺第一

占据卓越100榜主榜单鳌头多年的万科,五连冠纪录终于被打破。于是,去年卓越100榜中留给其他企业的难题——怎样才能将万科“赶下王座”有了明确答案。

过去的2017年,碧桂园凭借5508亿元的销售额超越恒大、万科,坐稳销冠。这个数字也让碧桂园在营运指标上获得满分50分,另外品牌价值和商业模式上领先万科0.8分,这个微弱的差距也让万科即使在管理指标上反超,也无法改变结果。

首次登顶卓越100榜,可以说是碧桂园用销售实力演绎的爆点之一。过去三年间,碧桂园卓越100榜得分分别为69、60.5以及87.6,排名依次为第四、第六和第二。尤为值得关注的是,2016年其销售业绩从1401.6亿飙升到3088.4亿,用一年的时间实现了业绩翻番。

规模上的努力,也体现在卓越100榜得分上。2016年碧桂园首次触碰80分,跃居第二位。而今年的变化则更为直接,卓越100榜总得分为88分,这也是碧桂园历史以来得分最高的一次。

对比之下,万科虽然跌落首位,但是发挥则相对稳定,87.5分与去年相比,没有出现太大偏离。成立商业平台、收购普洛斯和广信资产包、股权之争、长租公寓……进入2017年以来,万科在规模发展的同时,没有忘记多元化布局。

首先是股权问题有了相应的解决方案:2017年6月,华润退出“万科股权之争”,将所有股份转让深圳地铁,持续两年之久的万科争夺战落幕。于此同时,王石隐退、郁亮接班。

带来最直接的“化学反应”,是万科的多元化发展与“做好农民”的决心。在2017年顺利结束“股权大战”后,万科在地产、物业、商业、物流、长租公寓、教育、养老、滑雪度假等领域加大发力,希冀能够实现多项业务齐头并进的理想状态。

其实,不管位次如何变化,都改变不了碧桂园、万科和恒大三家同时突破5000亿销售规模的事实。至于新的一年战局如何,要留到2019年揭晓。

2、恒大的粮仓,手握最多土储摘得季军

“巧妇难为无米之炊”,这对于掌握最多土储的恒大来说,根本不是问题。过去的几年中,得益于民生地产路线,恒大已完成基本的土地储备。用恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧的话来说:“就算未来5年不买土地,也足够应付销售。”

2018中国房地产卓越100榜数据显示,恒大在土地储备排名中依然位居第一。25447万平方米的巨额“粮草”,对比上年增加了36.8%,这也是首个土储跨进两亿阶梯的房企。

2017年,恒大凭借庞大的土地储备,实现了5009.6亿元的销售额,在卓越100榜中获得83.9的高分,在所有房企中排行第三。

可以说,土储一直是恒大的底气之一。除了“量”以外,也表现在“质”上。截至2017年6月30日,恒大拥有总土地储备项目个数719个,分布于全国223个城市,覆盖了全部一线城市、直辖市、省会城市(除台北、拉萨外)及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市。

其中,一二线城市土地储备占比72.6%,平均楼面地价2213元/平方米,三线城市土储占比27.4%,平均楼面地价人民币996元/平方米。

土地规模进一步扩大之际,虽然能继续提高恒大的企业效益,但已变得并不十分显著。在这种情况下,恒大提出“规模+效益”增长战略,开始着力适度降低土地储备总规模,以减少土地款支出。

2017年7月-2020年6月,恒大的土地储备总量控制在每年负增长5%-10%,同时,考虑通过收购兼并、合作开发等高效率的方式来拓展项目。

恒大获得第三名,还得益于上半年偿还了全部1129亿永续债,释放了近百亿股东利润,使得中报净利大幅增长。此外,引入第三轮战投资也让恒大进一步扩大了盈利规模,增加权益。

3、规模即话语权,销售TOP20继续维持领先位置

2017年,中国房地产企业销售额迈进“5000亿时代”,对比上年跃升了2000亿元。销售额再创新高也说明规模之争仍是行业的主旋律。

从榜单中可以看到,总分排名前十的企业占据了销售10强中的9席。其中,销售上的良好张力,让碧桂园、万科、恒大成为首批5000亿级别房企,同时也占据了卓越100榜主榜单前三强。

随着房地产行业成熟度提高,要想实现真正意义上的规模效益,就必须先在销售上取得突破,这也是房企对规模诉求越来越看重的原因之一。从2017年至今,不管是规模刚刚突破百亿,还是在500亿中慢行多年的企业,不少都制定了千亿目标。

榜单显示,排名前二十的企业中,销售额超过1000亿元的有17个,900-1000亿元之间的企业数量为2家,低于900亿元的企业仅有1个。

值得注意的是,融创紧随“碧万恒”,由去年的第七名上升到第四名。三个位次的突破性跃升,是融创过去一年中规模增长的馈赠。

2016年,融创销售额为1506亿元,2017年实现了倍数增长,达到3652.6亿元。于此,融创的营运指标得分也提高到47.5分,比去年提高3.5分。

“规模即话语权”共识下,千亿规模也成为房企的初级目标。2017年,世茂房地产和新城控股由600亿元成功晋级,成为17家千亿房企中的两员新晋企业。得益于过去两年将90%以上的新增投资都放在了一二线城市,世茂房地产2017平均销售价格上升20.25%,这也让其提前完成了千亿目标。

对于新城控股来说,在加速商业布局的同时实现了“千亿”计划。新城控股在2017年中报中披露的业绩显示,综合体带动物业销售十分明显,吾悦广场贡献的业绩额占据了上半年销售额的22.65%。

除此之外,闽系房企频频敲响上市钟声,借助资本市场的力量冲刺规模。其中的代表就是福晟集团、三盛控股和正荣集团。作为三家企业中最早上市的三盛控股,为达到500亿规模,未来在全国的布局从五大区域扩增至六大甚至七大区域。

2017年底,福晟成功在港交所完成上市。资本的助力,让福晟对销售规模有了更大的目标,提出了2020年冲刺千亿。紧跟福晟之后,正荣也顺利敲钟,意味着其将获得更多的资金支持,成为众多千亿房企中的一匹“黑马”。

4、谁的土地在飞涨?“亿平米”时代房企分化中扩张

纵使“唯规模论”并不是业内所有者的信条,但不可否认的是,随着龙头企业突破5000亿元大关,千亿房企大范围扩容,房地产行业对规模更加笃信。在这样的认知中,新增土地储备如果跟不上销售增速,将成为房企扩大规模的掣肘。

根据国家统计局的结果,2017年,房地产开发企业土地购置面积25508万平方米,比上年增长15.8%;土地成交价款13643亿元,增长49.4%,增速提高2.4个百分点。在2017年5月22日的嘉兴,甚至出现了425家追逐八宗地块的盛况,这样的土拍可谓史无前例。

在2018中国房地产卓越100榜中,土地储备超过亿万平方米的企业有5家,比上一年增加了保利和融创两家企业。5家房企的土地储备合计78729.98万平方米,占土储前十的70.14%,在土储TOP20中占比超过五成。

这也意味着,房企规?;兄氐?ldquo;面粉”集聚在少数大企业手中,要想迎头赶上已经不能仅依靠过往的招拍挂路径,收购、旧改也需要悉数登场。

其中融创是收并购的代表,2016年3776万平方米的土储在房企中排名第九,经过一年加持后,土储飙升至“亿平方米”以上,排名上升4位。

据观点指数统计,截止2017年末,融创的总货值达到17206亿元,2018年总可售项目超过300个,货值达到6187亿元。

过去一年中,阳光城在并购上的力度也可圈可点,且在收购完成后能以较快的速度入市,这也给阳光城销售和存货增长提供了很大优势。

为了保证规模增长,同样备足“面粉”的还有金辉。2017年,金辉在一线城市、环一线城市及热点二线城市积极拿地,已经进入城市22个,开发项目达90余个,累计开发面积逾2000万平方米。

2018中国房地产卓越100榜显示,金辉土地储备由上年1113.28万平方米提高到2390万平方米,土储排名则从第35位上升8名。

2017年,卓越集团在全国重点城市也开始强势进攻,新获取项目39个,货值共计1361亿元,新进入嘉兴、???、苏州、南京等11个城市。

5、术业有专攻,中锐、新鸥鹏、新城、时代掘金细分市场

科技小镇、养老地产、长租公寓、文旅、教育地产……这些是伴随房企寻求新的利润增长点而出现的行业热词。增量市场红利逐渐压缩的大环境下,为了突破盈利瓶颈,越来越多的企业加入多元化业务布局的大潮中。

2012年底就提出“城市配套服务商战略”的万科,可以称为多元化的标杆之一。截止目前,商业地产方面,万科旗下印力在全国持有或管理的商业项目达到120家,管理面积1000万平方米,遍布58个城市。就数量和管理面积而言,印力已超过华润置地位居中国商业地产第二,仅次于万达。

物流方面,完成对普洛斯的并购后,万科物流管理面积跃居行业前列,截止2017年底,运营及在建面积已达到605万平方米,进驻35个城市。

在龙头企业的规模竞争之外,不少中小型企业也开始施展浑身解数,卡位细分领域。2017年底,五矿地产首次发布六大业务组合,即房地产开发、产业地产、建筑安装、资产管理、地产服务和地产金融,开始在商业综合体、社区商业和长租公寓等领域进行探索和尝试。2018年,五矿地产首个长租公寓项目“北京拾贰悦”预计将面市。

刚刚更名为“时代中国”的时代地产,过去两年里在产业小镇上花费了大量心力,合计签约22个项目。2017年复牌的佳兆业也开始布局特色小镇,联手中国一冶集团在咸宁市打造30平方公里生态科创谷,引入生命健康、物联网、大数据等产业资源,总投资约400亿元。

与此用时,包括协信控股在内的其他房企对养老地产格外青睐,去年11月,协信控股与中民未来控股签订战略合作协议,在养老健康等领域开展深入合作。作为众多有意布局养老地产领域的房企之一,北大资源亦在积极进行养老业务方面的尝试。

此外,同起家于教育的中锐地产和新鸥鹏,自进入房地产市场后就开始发挥自己的优势,掘金“教育+地产”路径。其中2017年8月,中锐地产4.54亿元竞得江苏常熟支塘地块,投资30亿元建设黄山教育小镇项目;新鸥鹏则计划三年内在全国打造32个教育MALL,涵盖“北上广深”四大一线城市。

不管是哪个领域,以何种方式,“知易行难”,相信房企的多元化业绩将在未来数年得到检验。

6、要规?;故且??这是一个多年不变的选择题

“有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权”,这是房企加速扩张的信条以及追逐的目标。在2018中国房地产卓越100榜中,有17家房企的销售突破千亿。除万达商业外,其余16家均为上市企业。

只是强者间的较量除了规模外还要将财务情况纳入其中,从观点指数研究成果来看,16家千亿上市房企中,毛利率介于12-20%间的有3家;20%-30%的占据多数,为8家;仅有5家毛利率高于30%,其中2家为国企。

净利率方面,低于10%的千亿房企达到5家,低于上市企业30强(地产G30)平均净利率12.14,仅有一家千亿上市房企的净利率超过20%。这也意味着,在追逐规模的同时,部分房企也牺牲了盈利水平。

不过,千亿房企中也有财务表现较为突出者,当中的国企代表是招商蛇口。榜单研究数据显示,过去的2017年,招商的财务指标得分为21分,在上市企业30强中位列前三。早在2015年底重组上市时,招商蛇口就提出“千亿规模、百亿利润”的目标。而招商似乎也在用行动力证。在2017年业绩快报中,招商蛇口实现营收755.38亿元,归母净利润达到122.14亿元。

龙湖则是民企中的种子选手,2017年继续坚持稳健财务战略,年内各项财务指标延续过往良好表现,融资能力继续加强,这也为未来的规模增长提供强有力保证。

千亿房企之外,也有部分房企的诉求不是完成规模突进,而是转向效益,力求在规模与利润间实现平衡。在榜单数据研究过程中,可以发现禹洲地产虽然在卓越100榜中排名36,但却凭借财务上的表现入选地产G30,位居第28名。

利润增幅微乎其微,这是规模论被诟病的原因之一。除此之外,还需要面临更大的融资和负债难题。国家统计局公布2017年房企开发到位资金来源显示,自筹资金总计在5万亿元左右。其中,房企的自有资金和债券融资分别约为21000亿元和4000亿元。

16家千亿规模上市企业中,有8家超过80%的资产负债率红线,占比50%,其中有2家资产负债率触及88%。这也提醒追求规模的企业,除了销售数字要优化以外,财务安全也不可忽视。如何实现又好又快增长,才是长足发展的关键。

7、市场集中度上升的生存之道:多并购、快周转

2017年,房地产销售再创新高的同时,还有地产行业整合并购加速,交易金额创造历史新高,达到6855.03亿元。

可以发现,房地产行业的战略投资并购交易额基本呈现递增的趋势,2014-2017年该数值分别为2552.47、2470.34、3323.27以及6855.03亿元,对应的同比增速分别为47.45%、-3.2%、34.53%和106.27%。

需要注意的是,2017年房地产行业战略投资并购交易额实现双倍增长,从3000亿元直接跳到6000亿元。

最引人关注的有2017年3月阳光城40亿并购信业国际子公司,获得上海、佛山6地块;5月融创斥资102.54亿元接盘天津烂尾大盘星耀五洲,间接获得该项目总建面约412万平方米的股权;还有万科领衔的790亿元收购普洛斯的物流争夺战……

需要注意的是,7月富力联合融创上演的632亿并购万达项目,已经带来了直接受益。据富力透露,收购万达酒店资产预计使其2017年利润大增190%。

根据普华永道公布的数字,2017年上半年,超过85%境内地产并购交易金额都是集中在华北、中南以及华东区域,从城市来看则主要为北京、深圳以及上海周边,约占总交易金额的40%。从主题来看,主要是一些资金充沛的大型保险公司、产业集团或者房地产上下游企业。

地产行业并购提速不仅受到市场因素影响,还体现在市场集中度快速上升,“弱肉强食”现象愈演愈烈。

为了适应竞争激烈的市场环境,快周转也是房企的生存之道。其中,碧桂园借助合伙人制,有效地提高了周转率指标,开盘时间由之前的6.7个月缩短到4.3个月,现金流回正的周期由10-12个月缩短到8.2个月。

龙光地产也是快周转的代表之一,“轻资产、快周转”的运营模式是其销售保持高增长的核心因素。对于预售工程进度指标较低的地区,龙光地产设立“3455”的标准,要求拿地5个月后可供销售,为销售延续高增长提供充足动能。

8、房企布局选择,城市群红利下的投资新逻辑

相对以往的一二线、三四线之说,2017年房企更倾向于谈“城市群”。过往,人口向大城市集中的过程中释放出巨大需求,中国新型城镇化进程也由此加速,进入都市圈引领发展的“城市群”时代。

相应地,城市群逻辑已经成为房企投资和布局的核心。卓越100榜中,有越来越多房企提出“城市配套服务商”的定位,包括万科、绿地、金茂、禹洲、中骏等。

由核心城市辐射到周边,也开启了房企的新一轮机会。按照2018年2月发改委出台的国家级城市群升级相关规划,继京津冀城市群、长江中游城市群、成渝城市群、哈长城市群、长三角城市群、中原城市群、珠三角城市群之后,关中平原城市群也正式加入,国家级城市群由此升级为8个。

从卓越100榜主榜单企业布局来看,2017年上半年中南置地83.16%销售金额均来自于长三角地区,截至2017年6月30日,长三角地区土地储备占公司全部储备的55.87%。

刚刚完成上市不久的正荣,走出盘踞多年的福建市场,开启全国化布局。根据正荣招股书披露的信息,截至2017年10月31日,正荣地产共有土地储备1038.91万平方米,其中长三角经济区土储占比最多,为38.1%。

和正荣一样,来自中原的绿都地产也开始走向全国,迅速布局长三角区域,在上海、杭州、苏州、南京等核心城市遍地开花。

蓝光发展采取的策略则是深耕大本营,立足于成渝城市群。据不完全统计,目前蓝光发展在成都项目达到182个,显著高于其他城市。

珠三角城市群方面,看好的企业也不在少数,包括敏捷地产、星河湾、卓越、佳兆业等。一直以来,敏捷地产以珠三角为基点,有序辐射全国。2017年动作更为积极,仅用两个多月就拿下六幅开发用地。此外,敏捷地产开始全国战略,走出珠三角,在天津、四川、贵州分别取得地块,布局城市增至20个。

随着粤港澳大湾区建设相关政策的推进,各大房企也开始抓准契机排兵布阵。据悉,2017年卓越集团在全国新获取项目39个,货值共计1361亿元,尤其加强粤港澳湾区战略布局。

3月28日,星河湾也开启粤港澳大湾区战略布局的重要一步——进入汕尾;而去年揽金897.1亿元的雅居乐,继续深耕粤港澳大湾区,目前其在大湾区的土地储备超1000万平方米,2018年预计超过12个全新项目面世。

审校:劳蓉蓉

致信编辑 打印


  • 相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题
  • 这类中国人嫌弃的房产,正在被外国人热抢... ——凤凰房产海外 2018-09-25
  • 河北明确“多规合一”路线图和时间表 2018-08-15
  • 全国检察机关近3年办理生态环境资源领域公益诉讼案件近2万件 2018-07-25
  • 新时代新征程 “乘船渡桥”实现中华民族伟大复兴 2018-07-25
  • 《国家人文历史》公告·资讯 2018-07-24
  • “她可能是张爱玲以后最好的中文写作者” 2018-07-23
  • 要有传承,但重在创新。这样才不会被历史的进步所淘汰。 2018-07-23
  • “价值由劳动创造≠劳动必然创造价值”错;“价值由劳动创造=劳动必然创造价值”对。 2018-07-22
  • 外卖小哥:高温下订单量激增一倍 收入破万元 2018-07-22
  • 少1人战世界杯!克罗地亚锋霸确认被开除 2018-07-21
  • 习近平总书记文化思想的实践指向 2018-07-20
  • 十二届全国人大常委会第十七次会议 2018-07-19
  • 中石油年内将在渝新建两个天然气地下储气库 2018-07-19
  • 强村带弱村结对共发展 2018-07-18
  • 19次生态输水让塔河下游生机勃勃 2018-07-18
  • 536| 466| 967| 469| 286| 607| 609| 739| 170| 481|